Авторская колонка для предпринимательского форума
Роман Василенко, доктор экономических наук, президент Международной бизнес-академии (IBA)
В 2014 году я начал проект, который впоследствии стал одним из ключевых направлений моей профессиональной деятельности, — жилищный потребительский кооператив. За десять лет с этой системой столкнулись десятки тысяч пайщиков. Мне довелось наблюдать её работу в различных российских регионах, анализировать результаты, видеть преимущества и сталкиваться с ограничениями. Поэтому сегодня я хотел бы поговорить о кооперативном подходе к решению жилищного вопроса не как о продвижении отдельной организации, а как о попытке объективно оценить перспективы всей модели. На мой взгляд, у неё есть значительный потенциал, однако одновременно остаются вопросы, требующие серьёзного решения.
Почему стоит обратить внимание на кооперативную модель?
Приобретение собственного жилья для большинства граждан становится крупнейшей финансовой операцией в жизни. При этом рынок жилой недвижимости во многом ориентирован на банковское кредитование и жёстко регулируется государством.
Традиционный сценарий хорошо известен: человек накапливает первоначальный взнос, оформляет ипотеку, получает кредит по действующей процентной ставке, а затем на протяжении 15–25 лет выплачивает банку не только стоимость привлечённых средств, но и значительную сумму процентов. В результате итоговые расходы на квартиру могут существенно превышать её первоначальную цену. При этом значительная часть российских семей не соответствует требованиям классической ипотечной модели — причиной могут быть уровень дохода, отсутствие официального трудоустройства, возраст или особенности кредитной истории.
Кооперативный механизм предлагает иной принцип. Несколько человек объединяют собственные средства в общую систему, благодаря чему появляется возможность приобретать жильё для одного участника, затем для другого и так далее. Получивший квартиру пайщик продолжает выполнять свои финансовые обязательства, но уже без классической банковской процентной переплаты.
Принципиальное отличие заключается именно в организации движения денег: средства участников остаются внутри кооперативной системы и используются для решения жилищных задач её членов, а не формируют процентный доход коммерческого банка.
Опыт других стран
Говорить о жилищной кооперации как об исключительно российском явлении было бы неправильно. Подобные механизмы давно существуют в различных странах и в некоторых из них занимают заметное место на рынке жилья.
В Швейцарии жилищные кооперативы обеспечивают значительную долю жилого фонда, особенно заметную в Цюрихе. Схожие формы организации жилищного строительства широко представлены в Австрии и Швеции. В Германии накопительные строительные системы, близкие по логике к кооперативному подходу, существуют ещё с XIX века и за многие десятилетия стали инструментом решения жилищного вопроса для миллионов семей.
В странах Латинской Америки кооперативное движение также вышло далеко за пределы небольших объединений граждан. Например, в Уругвае и Бразилии кооперативы стали частью социальной и жилищной инфраструктуры.
Есть у этой модели и отечественная история. В Советском Союзе жилищно-строительные кооперативы занимали заметное место в жилищном строительстве второй половины XX века. В разные периоды их доля в новом строительстве составляла несколько процентов. После перехода к рыночной экономике эта практика существенно изменилась, однако сама идея не исчезла из законодательства и общественной жизни.
По сути, развитие жилищных кооперативов в современной России можно рассматривать как попытку адаптировать известный механизм к новым экономическим условиям.
Преимущества, которые подтверждены практикой
За прошедшее десятилетие я смог выделить несколько особенностей, которые делают кооперативный подход привлекательным для определённой категории граждан.
Первое преимущество — более доступный вход в систему. Для получения банковской ипотеки человеку зачастую требуется накопить существенный первоначальный взнос и подтвердить стабильный официальный доход. Для части потенциальных покупателей это становится непреодолимым барьером. Кооперативная схема позволяет начать движение к приобретению жилья с меньшей суммой и постепенно увеличивать свой пай.
Второй фактор — отсутствие классической процентной нагрузки. Это можно оценить не на уровне теории, а с помощью простой математики. Если стоимость квартиры составляет 8 миллионов рублей, то при длительной ипотеке под двузначную ставку итоговая сумма выплат способна превысить первоначальную стоимость жилья в несколько раз. Кооперативный механизм принципиально отличается тем, что не предполагает аналогичной банковской переплаты за пользование кредитными средствами.
Третья составляющая — социальная. Кооператив объединяет не просто клиентов, а участников общей системы. Пайщики понимают, что внесённые ими средства используются для решения жилищных вопросов других членов объединения, а затем аналогичный механизм работает уже в отношении них самих.
Такой принцип способен формировать дополнительный уровень доверия. Для российского общества, где отношение граждан к финансовым институтам традиционно остаётся неоднозначным, этот фактор нельзя недооценивать.
Какие проблемы остаются нерешёнными
Однако считать кооперативную модель универсальным решением было бы ошибкой. За годы практической работы я столкнулся с рядом проблем, которые необходимо открыто обсуждать.
Прежде всего это отсутствие достаточно точного регулирования именно жилищной кооперативной деятельности. Действующее законодательство устанавливает общие правила для потребительских кооперативов, но не всегда учитывает специфику жилищного направления. В результате возникает пространство для неоднозначного толкования норм.
Проблема усугубляется тем, что под вывеской кооператива могут действовать организации с совершенно разными принципами работы. Добросовестные структуры в такой ситуации вынуждены соседствовать с теми, кто использует кооперативную форму лишь как внешнюю оболочку. В итоге репутационные риски распространяются на весь сегмент.
Второй важный момент связан с динамикой притока новых участников. В определённых вариантах кооперативной системы очередность приобретения жилья напрямую зависит от движения средств внутри объединения. Если количество новых пайщиков начинает сокращаться, сроки получения жилья для последующих участников могут увеличиваться.
Это не обязательно означает несостоятельность самой идеи. Скорее, речь идёт о её внутренней математике. Но потенциальный пайщик должен заранее понимать, как устроен механизм, от каких факторов зависят сроки и какие обязательства он принимает на себя.
Третья проблема — качество управления. Банковская система работает в условиях развитого пруденциального контроля и большого количества обязательных процедур. Кооперативы обладают большей свободой, однако вместе с ней получают и дополнительные риски.
Мой десятилетний опыт показывает: чем крупнее кооператив, тем важнее для него собственные механизмы контроля. Внутренний аудит, регулярная финансовая отчётность, понятная коммуникация с пайщиками и независимая оценка деятельности должны становиться нормой даже в тех случаях, когда законодательство напрямую этого не требует.
Какие изменения необходимы отрасли
Если жилищная кооперация действительно должна развиваться в России, ей необходима более понятная и современная институциональная база.
В первую очередь требуется специализированное федеральное регулирование жилищных потребительских кооперативов. Оно должно ясно определять допустимые механизмы работы, устанавливать границы ответственности и одновременно отделять добросовестные кооперативы от схем, использующих соответствующую организационно-правовую форму в иных целях.
Не менее важна финансовая прозрачность. Каждый пайщик должен иметь возможность получить понятную информацию о движении средств, финансовом состоянии организации и принципах использования коллективных ресурсов.
Отдельного внимания заслуживает вопрос защиты накоплений участников. Возможными инструментами здесь могут стать обязательное страхование паевых средств либо создание специального гарантийного механизма, который по своей логике был бы сопоставим с системой защиты банковских вкладов.
Наконец, необходимо развитие профессионального сообщества. Саморегулирование и единые стандарты ответственности способны стать важной частью будущего отрасли. Желательно, чтобы профессиональные участники рынка сами формировали высокие требования к прозрачности и управлению, а не ждали, пока все правила будут установлены исключительно государственным регулятором.
Главный вывод десяти лет работы
Жилищная кооперация — это не экзотический финансовый эксперимент и не исключительно нишевый инструмент. Подобные механизмы десятилетиями существуют в разных странах и имеют собственную историю в России. При грамотной организации они способны решать те жилищные задачи, с которыми классическая ипотека справляется не всегда.
При этом кооператив не обязательно должен рассматриваться как противник банковского кредитования. Скорее, это альтернативный инструмент для той части граждан, которая по разным причинам не может или не хочет использовать традиционную ипотечную модель.
Главный вывод, который я сделал за десять лет, достаточно прост: любая кооперативная система жизнеспособна ровно настолько, насколько надёжны её правила.
Не презентации, не рекламные обещания и не отдельные истории успеха определяют долгосрочный результат. Основой должны быть прозрачные процедуры, финансовая дисциплина, контроль, ответственность руководства и понимание пайщиками того, как именно устроена система.
Именно этот принцип, на мой взгляд, особенно важно учитывать предпринимателям, которые рассматривают социально ориентированные проекты. Хорошая идея сама по себе ещё не гарантирует результата. Долговечность модели определяется тем, насколько последовательно и честно соблюдаются правила всеми её участниками.